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최근 서울시가 특정 지역의 토지거래허가구역 해제를 발표한 지 불과 5주 만에 이를 번복하고 오히려 규제 지역을 확대하는 결정을 내리면서 시장이 혼란을 겪고 있다. 이번 조치는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체를 토허구역으로 재지정하는 것으로, 부동산 시장의 변동성과 정책 신뢰성에 대한 논란이 불거지고 있다. 본 글에서는 토지거래허가제의 개념과 배경, 최근의 정책 변화, 그리고 시장에 미칠 영향을 자세히 살펴본다.
토지거래허가제란 무엇인가?
토지거래허가제는 부동산 투기 방지와 시장 안정화를 위해 도입된 제도로, 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 사전 허가를 받도록 하는 제도이다. 주택이 포함된 거래의 경우 매입자는 최소 2년간 실거주해야 하며, 분양권 전매도 제한된다. 이를 어길 경우 거래가격의 30%에 해당하는 벌금이 부과된다.
이 제도는 1978년 처음 도입되었으며, 주로 대규모 개발 사업이 예정된 지역이나 투기 우려가 큰 지역을 대상으로 적용된다. 초기에는 토지에 한정되었으나, 2020년부터 주택 및 상가까지 포함하여 적용 범위가 확대되었다.
서울시의 토허구역 해제 및 재지정 배경
서울시는 지난 2월 강남구 삼성동, 청담동, 대치동, 송파구 잠실동('잠·삼·대·청') 일부 지역의 토허구역 지정을 해제했다. 이는 시장 과열이 완화되었다는 판단과 함께, 부동산 규제를 완화해 거래를 활성화하려는 의도에서 나온 조치였다.
그러나 해제 이후 해당 지역에서 갭투자 증가, 이상 거래 정황, 가격 담합 등의 현상이 포착되면서 부동산 시장이 다시 과열되는 조짐을 보였다. 이에 따라 서울시는 5주 만에 정책을 철회하고, 오히려 용산구와 강남 3구 전체를 토허구역으로 확대 지정했다.
토허구역 재지정의 주요 내용
- 적용 지역: 용산구 및 강남 3구 전역
- 거래 제한: 일정 규모(6㎡ 초과) 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가 필요
- 실거주 요건: 주택 매입 시 2년간 실거주 의무 부과
- 처벌 조치: 허가 없이 거래할 경우 2년 이하의 징역 또는 거래가격의 30%에 해당하는 벌금 부과
시장에 미칠 영향
(1) 단기적인 가격 조정
토허구역 재지정으로 인해 단기적으로 해당 지역 내 부동산 거래량이 줄어들고, 가격 조정이 발생할 가능성이 크다. 이는 실거주 목적의 매수자는 영향을 덜 받지만, 갭투자나 투기 목적의 거래는 급격히 위축될 것으로 예상된다.
(2) 풍선효과 발생 가능성
강남 3구와 용산구가 규제되면서, 투자 수요가 상대적으로 규제가 덜한 마포구, 성동구 등 인근 지역으로 이동할 가능성이 크다. 이에 따라 해당 지역의 부동산 가격이 오를 수 있으며, 추가적인 규제 대상이 될 가능성도 있다.
(3) 편법 거래 증가 우려
규제가 강화되면 이를 우회하려는 다양한 편법 거래가 등장할 가능성이 있다. 예를 들어, 법인을 활용한 거래, 명의 신탁, 허위 전세 계약 등의 방법이 동원될 수 있으며, 이에 대한 철저한 감시와 추가적인 대책이 필요하다.
정책 신뢰성 문제
이번 조치는 정책 신뢰성 문제를 야기할 수 있다. 불과 몇 주 만에 정책이 뒤집히면서, 시장 참여자들은 정부의 부동산 정책이 일관성이 부족하고 예측하기 어렵다고 인식할 수 있다. 이는 장기적으로 부동산 시장의 불안정을 초래할 가능성이 있다.
해외 사례 비교
해외에서는 우리나라와 같은 토지거래허가제도를 운영하는 사례가 많지 않다. 중국, 일본, 호주, 스위스 등 일부 국가에서는 외국인의 부동산 매입을 제한하는 경우가 있지만, 내국인의 토지 거래를 직접 규제하는 사례는 드물다. 이는 부동산 시장이 자율적으로 조정되도록 두는 것이 일반적이기 때문이다.
향후 전망과 대응 방안
서울시의 토허구역 확대 지정이 단기적으로 부동산 시장의 과열을 억제할 수는 있지만, 근본적인 해결책이 되기는 어렵다. 따라서 장기적으로는 다음과 같은 대응이 필요하다.
- 공급 확대: 주택 공급을 늘려 근본적인 시장 안정화를 유도해야 한다.
- 실거주 요건 강화: 갭투자를 막기 위해 실거주 요건을 보다 엄격히 적용할 필요가 있다.
- 모니터링 강화: 가격 담합, 편법 거래 등을 감시하는 체계를 더욱 정교하게 구축해야 한다.
- 일관성 있는 정책 운영: 정책 신뢰성을 높이기 위해 규제와 완화 정책을 신중하게 결정해야 한다.
서울시의 토허구역 해제 및 재지정 번복은 부동산 시장의 불안정성을 다시 한 번 보여주는 사례가 되었다. 부동산 정책이 자주 변경될 경우 시장 참여자들의 혼란이 가중되고, 예상치 못한 부작용이 발생할 가능성이 크다. 따라서 단기적인 시장 억제 정책뿐만 아니라, 장기적인 시각에서 부동산 시장의 구조적 문제를 해결할 수 있는 종합적인 대책이 필요하다.
